Стан ринку нерухомості України 2024: ризики і можливості повоєнного відновлення міст
Повномасштабне вторгнення росії в Україну в 2022 році кардинально змінило ринок нерухомості.
Наслідками прямого впливу війни для країни стали фізичні пошкодження об’єктів нерухомості, що призводять до зниження його вартості. Більш ніж за два роки війни ринок нерухомості України вже зазнав збитків на $59 млрд. І це лише житлова частина. На середину 2023 року росія знищила 664 об‘єкти культурної спадщини.
Непрямі ж наслідки включають умови, що сформувались для ринку у зв’язку з війною.
Яким є стан ринку нерухомості України сьогодні, які головні ризики та можливості при повоєнному відновленні міст, розповів СЕО компанії Enhance Development Сергій Шинкаренко для LIGA.net.
Фактор міграції: ризики та можливості для окремих регіонів
Фактор міграції – один із ключових на ринку нерухомості в умовах воєнних дій на території всієї України.
Незважаючи на значні збитки в Києві та Київській області, цей регіон став найбільш заселеним внутрішньо переміщеними особами (ВПО), що спровокувало зростання попиту на житло та ріст цін. Тож фактор міграції став також і можливістю для Києва та області.
Загальний макроекономічний стан економіки України і її прогноз та наявність державної програми доступності житла для населення «єОселя» також є можливостями на ринку нерухомості.
Системна руйнація нерухомості: війна України за власну ідентичність
Нерухомість є однією з тих ніш, які найбільше постраждали від війни. Станом на січень 2024 року загальна сума прямих задокументованих збитків, яку росія заподіяла житловому фонду України внаслідок ініційованої війни, досягла майже $59 млрд.
До регіонів, де зафіксована найбільша кількість зруйнованих житлових будівель, відносяться Донецька, Київська, Луганська, Харківська, Чернігівська та Херсонська.
Системна руйнація, що відбувається під час війни, є не випадковою. Будинки, що відображають історичні та символічні цінності, вибираються таким чином, щоб їх руйнація викликала у людей почуття безвиході. Згодом руйнація культурної спадщини має поступово призводити до розпаду суспільних цінностей, традицій і, нарешті, ідентичності суспільства.
Станом на 25 червня 2023 року, за даними Міністерства культури та інформаційної політики, російська агресія зруйнувала 664 об‘єкти культурної спадщини.
Головні чинники, що впливають на формування цін на нерухомість
Специфічні характеристики нерухомості роблять ринок нерухомості особливо сприйнятливим до дисбалансу. До властивостей ринку нерухомості відносять фіксоване розташування, розмір та інші внутрішні характеристики, які неможливо легко відтворити чи дублювати. Відсутність сумісності ускладнює досягнення неокласичної рівноваги на ринку нерухомості.
Арбітраж на ринку нерухомості є дорогим, оскільки придбання нерухомості пов'язане з витратами на транзакцію та утримання, а також із податковим тягарем. Неприйняття ризику, висока вартість та низька ліквідність нерухомості в порівнянні з іншими інвестиціями роблять ціну резервування нерухомості дуже специфічною та різною для кожного покупця.
Нерухомість розглядається як найкращий засіб заощадження за часів високої інфляції, нестабільних ринків та незадовільної пенсійної системи. Нерухомість залучає інвесторів за умов невизначеності на фондових ринках, дає змогу диверсифікувати ризики. Рішення про купівлю нерухомості ухвалюється незалежно від потенційного прибутку від її здавання в оренду.
Відбудова міст в післявоєнних умовах
Щоб досягти стійкості після значних руйнувань, міста в післявоєнних умовах потребують проєктів міського відновлення. Ці проєкти можуть побачити світ лише через стратегічну післявоєнну політику. Історичні частини міст часто занепадають, і збереження спадщини стає пріоритетом через небезпеку втрати ідентичності.
Післявоєнні спільноти стикаються із суворими соціально-економічними обставинами: покинуті території, зниження доходів жителів, розбомблені будівлі, зруйнована інфраструктура тощо.
Фактор міграції, попит на ринку нерухомості та ціни на житло
Варто розуміти не лише тенденції ринку нерухомості, а також ризики та можливості, які він пропонує для розробки політики відновлення міст.
Так, фактор міграції став одним із ключових на ринку нерухомості в умовах воєнних дій на території всієї України. Міграція населення в основному впливає на попит на ринку нерухомості за рахунок зміни масштабу міста та вікової демографічної структури, тим самим впливаючи безпосередньо на ціни на житло.
По-перше, міграція населення безпосередньо призвела до зменшення загальної чисельності населення, що залишається на території України, однак і до збільшення певної кількості населення в деяких областях України, зокрема Київській, Львівській, Чернівецькій, Дніпропетровській тощо. Чисельність населення, що є кінцевим споживачем міського житла, безпосередньо викликає зміни попиту на міське житло, тоді як міграція населення зазвичай має короткостроковий характер, а пропозиція міського житла нееластична протягом короткого періоду часу.
Тому, коли кількість людей збільшується в тому чи іншому місті, демографічні масштаби також збільшуються, попит на житло зростає. У цей час ринок житла у цьому районі/області/місті відчуває дефіцит, що призводить до зростання цін на нерухомість; якби було навпаки, ціни на житло падали б.
По-друге, на ціни на житло істотно впливає і віковий розподіл міських жителів, наприклад, частка працездатного населення та вік населення.
У випадку ринку нерухомості України фактор міграції виступає можливістю для тих областей, куди переїхала найбільша кількість українців, всупереч статистиці найбільших руйнувань в тих областях.
Про можливості на ринку нерухомості України та про те, як буде відбуватися відновлення міст після війни, читайте за посиланням: